房地产企业财务（一）—企业成立阶段（一）
房地产开发企业成立阶段：房地产企业资质管理、设立形式子公司及分公司各优缺点、不同出资方式财税处理、筹办阶段的财税处理
（一） 房地产地产企业资质：
1、 前置条件：满足公司法要求：公司股东、公司出资方式、公司经营范围、公司注册地及资金、公司章程等要素，以后作为专题讲解，在这里不做赘述。
2、 涉及部门：市建委及工商局
3、 办理程序：
a:发起人向市建委申请设立房地产开发公司报告
市建委出具书面意见
b:发起人凭借市建委书面意见到市/县办理企业核名手续（不允许重复）
c：企业到市建委申领房地产企业资质审查意见书
d：企业准备资料： 工商部门预先下发企业名称比如（北鲁房地产开发公司）、租赁合同（固定经营场所）、股东身份证、相关专业人员的证书、开发企业资质申报表、公司章程。
e、企业持《房地产开发企业资质审查意见书》到工商局办理登记-营业执照。
f：新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照后，到房地产开发公司主管部门备案（市建委），符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
g：房地产开发企业，应当在《暂定资产证书》有效期满前一个月内向房地产开发主管部门核定资质等级。关于资质的文件山东省可以参照的文件是：山东省住房和城乡建设 关于印发《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》的通知（鲁建房字〔2017〕3号）。
（二） 企业成立形式：分为注册子公司、设立分公司、收购
1、 定义：分公司是相对于总公司相对于总公司而言，没有独立法人资格，一般不独立核算，企业所得税汇算清缴。对于房地产企业负责开发项目分公司通常都叫项目部。
子公司与母公司概念相呼应，通常啊具有法人资格，独立承担民事责任。
2.优缺点：
3.总分机构企业所得税：
（1）文件依据：根据国税发[2008]28号《企业所得税法》实行法人所得税制，房地产企业在项目上所在地设立的从事生产经营活动的非法人二级分支机构不能成为独立的企业所得税纳税人。但是考虑到跨地区涉及财政利益分配的情况，税法在制定经营地预缴税款，总机构汇算清缴的的特殊规定。
a：跨省经营
根据国税发【2008】28号文件规定：分支机构应在所在项目地按月或者按季预缴企业所得税。除以下情况外：
上年度认定为小型微利企业的，其分支机构不就地预缴企业所得税。（足够小，没有油水）
新设立分支机构，设立当年不预缴企业所得税（足够新，没利润）
撤销的分支机构，撤销当年按照剩余期限内应分摊的企业所得税款由总机构缴入中央国库。（跑了和尚跑不了庙）
企业在境外设立的不具有法人资格的营业机构，不就地预缴企业所得税。（要交给外国人么）
b：同一省跨市
属于同一省经营的，根据国税发【2008】28号文件的第二十九条规定自己规定。
（2）兼营建筑安装业务的房地产公司：
根据国税发【2008】28号文件的规定，按照“统一核算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。
国税函【2010】156号文建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按照项目经营收入的千分之二按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。
（3）案例，总机构如何分配企业所得税
文件依据：国税发【2008】28号文件及国税函【2009】221号文件第二条规定计算。
a;总机构按以下公式计算分摊税款：总机构分摊税款＝汇总纳税企业当期应纳所得税额×50%
b:分支机构按以下公式计算分摊税款：
(1)所有分支机构分摊税款总额＝汇总纳税企业当期应纳所得税额×50%
(2)某分支机构分摊税款＝所有分支机构分摊税款总额×该分支机构分摊比例
(3)总机构应按照上年度分支机构的营业收入、职工薪酬和资产总额三个因素计算各分支机构分摊所得税款的比例；三级及以下分支机构，其①营业收入、②职工薪酬和③资产总额统一计入二级分支机构；三因素的权重依次为0.35、0.35、0.30。
案例北方房地产公司相关指标；实现利润1000万元。以下为各个总分机构情况，那么总部及各个分支机构税前利润是多少。假设没有所得税暂时差异，适用所得税税率是25%。
1、 总部机构：1000*0.5=500
2、 上海机构分摊比例：1000/(1000+800)*0.3+400/(400+300)*0.35+800/(800+600)*0.35= 57%
3、 广州机构分摊比例：800/(1000+800)*0.3+300/(400+300)*0.35+600/(800+600)*0.35=43% 或者1-0.57=0.43
4、 各地区的应纳税所得额：
a:总部 1000*0.5=500
b:上海分支机构 500*0.57= 283.33
c：广州机构 500*0.43= 216.67
（三） 不同出资方式的财税处理
1、 出资方式：货币出资、非货币出资。
2、货币出资方式
案例：2017年3月10日，a、b共同出资成立一家北方房地产公司，注册资本1000万，各站50%，各位投资者一次性存入公司基本账户。
借：银行存款： 1000
贷：实收资本-a 500
-b 500
税务处理：印花税
借：税金及附加-印花税 5000
贷：银行存款-工商银行 5000
备注：应当按照实际到位资金缴纳印花税，比如注册资本是1000万，但是实际到位资金时500万元，按照500万*0.05%=2500 缴纳
如果使用账本，按照一本5元纳印花税。
2、 非货币出资
注意：公司的货币出资不得低于公司注册资本30%。
案例：2017年3月10日，a、b共同出资成立一家北方房地产公司，注册资本1000万，各站50%，其中a以货币出资500万元，b以一宗土地使用权出资500万元，实际公允价值是510万元。
借 银行存款-工商银行 500
土地使用权/开发成本/投资性房地产 510
贷 实收资本-a 500
实收资本-b 500
资本公积-资本溢价 10
税务处理：印花税、契税、土地增值税、企业所得税、增值税、城镇土地使用税
（1）印花税： 1000*0.05%=5000
启用账簿及办理土地产权证书，一本5元缴纳印花税。
契税：《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属作价投资、入股。
根据财税【2012】4号文件同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋的划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司、房屋权属的划转，免征增值税。
（2）土地增值税：由于投资于房地产开发的，因此要缴纳土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
不过由于取得土地至投资时间跨度较短的情况下，如果转让价值与账面价值相差不大，则可以不用缴纳。
（3）增值税：合并、分立、出售、转让、置换不征收
根据财税【2016】36号文件附件3（营业税改征增值税试点过渡政策）的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、转让、置换等方式，将全部或部分实物资产以及相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人的，其中涉及不动产的、土地使用权的一不征收土地增值税。
（4）企业所得税：
企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。 前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
(5)城镇土地使用税：b停止交城镇土地使用税、新成立公司缴纳
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条规定，从2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
3、 土地使用权出资的注意事项：
（1） 集体土地使用权不得直接作为出资，必须将集体土地使用权通过国家征收的途径变为国有土地后，在通过审批手续取得的土地才可以作为出资
（2） 通过无偿划拨方式取得的土地不得出资
（3） 已经设定抵押的土地使用权属于“设定担保的财产”不得作为出资
（4） 以土地使用权作为出资的，出资人应当及时将土地使用权变更至企业名下，并将土地移交公司占有使用。
四、企业筹办核算。
1、筹办期：是指从从企业被批准筹办之日起（实操中拿到核名通知书）起至开始生产、经营（包括试生产、试运营）之日止的期间。
筹办期结束通常三个认定：
（1） 取得营业执照（实操比较多的）
（2） 取得第一笔收入
（3） 房地产企业土地的日期即，即取得土地使用证的日期
2、筹办期费用：
2.1 可以计入开办费用的支出
（1）筹建人员开支的费用
（2）企业登记、公证的费用
（3）筹措资本的费用（财务费用如利息）
（4）人员培训费
(5)其他费用：广宣费、办公费、业务招待费
2.2 不得计入开办费用的支出：
（1）取得各项资产所发生的费用即资本化支出
（2）投资方因筹措资本所发生的费用
（3）规定由投资方所承担的费用。
3 、税务处理：企业所得税
文件依据：（1）国家税务总局2012年公告第15号
关于筹办期业务招待费用税前扣除问题。企业在筹办期间发生与筹办活动有关的业务招待费支出，可以按照实际发生额的60%计入企业。筹办费，并按照规定在税前扣除；发生的广宣费可按照实际发生额计入企业筹办费，并在税前扣除。
（2）国税函【2009】98号文件第九条“关于开办费的处理规定”
企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关规定，自开始生产经营之日起，按照不低于3年的时间均匀摊销，但摊销的方法一经确定，不得改变。
（3）国税函【2009】79号第七条“企业筹办期间不计算亏损年底问题”的规定企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业；从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当前的亏损。
4、会计处理：
准则要求在核算时，应通过管理费用核算直接计入当期损益，不再按照摊销处理。
案例：2017年1月份 齐鲁房地产公司在办理公司注册过程中，支付开办人员工资20万元.
借：管理费用开办费 10
贷：应付职工薪酬 10