从蛇口口岸到深圳湾一号桥
答： 公交线路：k113路，全程约10.8公里 1、从深圳市政府蛇口口岸...步行约650米,到达蛇口沃尔玛②站 2、乘坐k113路,经过6站, 到达红树林站（也可乘坐k204路） 3、步行约600米,到达深圳湾
现在深圳写字楼租赁市场低迷，如果是投资性质的大宗交易，购买目的是长期运营出租，那买家势必在算账过程中发现回报数据不太好看，进而影响他们的进场意愿；但如果是自用型买家，由于市场处于调整期，今年价格估计整体会有一些松动，对他们来说不妨是一个入市的好时机。”1月7日，在高力国际2018年深圳物业市场回顾与展望报告发布会上，谈起近期深圳写字楼退租趋显对于投资市场的影响，高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠如是说。
从2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行业大面积退租的迹象正在加剧。高力国际华南区资本市场与投资服务部副董事林楚洲发现，去年上半年，很多写字楼卖家对价格预期很高。但到了下半年，这个预期已经发生很大变化，价格开始出现松动。
尽管如此，但写字楼仍是深圳物业投资市场活跃的板块。根据高力国际统计的数据，截至2018年11月，深圳共录得9个写字楼投资大宗交易，总交易额达79.16亿元，这些大宗交易超过一半集中在深圳核心区域。
“从我们录到的一些成交记录中可以发现，2018年深圳写字楼的买家大部分以自用为主，其中还有一些是政府行为。”林楚洲告诉经济观察网，去年深圳龙华区政府就购买了深圳北站附近写字楼汇德大厦2期约6.54万平方米物业，以及红山6979共3万平方米物业，交易总额共54亿元，占深圳写字楼全年交易总额的68％。“政府购买写字楼，后期往往是作为孵化器来运营。比如上述两栋写字楼均面向中小企业进行招商，并带有一定的租金补贴。”
以自用为主，这也意味着投资者在投资回报率这笔账上不会算得很清楚。林楚洲称，按照传统基金对于投资写字楼物业的要求，核心区域物业的净回报率一般要达到3.5％以上。但深圳物业价格普遍偏高，若单独测算投资回报率，目前深圳比较难找到已经实现投资回报的标的。
相比2017年，上述写字楼的交易额仍有所萎缩，这主要是资金流动性紧缩导致2018年下半年写字楼投资市场活动减缓。
“过往很多资产运营商、包租客在承租方面比较激进，只要写字楼物业一放出来，经常都会被‘二房东’拿下，导致写字楼市场上的成交比较活跃，而且他们在做完升级改造之后，基本都会提升租金，促使租金也呈现虚高态势。”近日，中原地产代理（深圳）有限公司写字楼部董事总经理范进佳告诉经济观察报，上述情况正在发生变化，目前整个深圳写字楼市场的形势不太乐观，自2018年5月开始，“一批p2p企业爆雷、部分债券违约，深圳写字楼物业空置增加”。
范进佳观察到，作为金融企业聚集的核心办公区，因办公及商业配套相对成熟，深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8％左右，但从2018年下半年开始，该区域的空置率突然大幅提高，现在达到12％-13％，基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。
相应的，过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场，退租迹象开始冒头。“特别是2018年10月以后，资产运营商与包租‘二房东’，由于承租面积较大，退租的影响也更大。”范进佳表示。
大面积退租
位于福田中心区的平安金融中心，曾以约600米的天际线刷新深圳高楼的纪录。近期，这座写字楼新地标一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平方米，这也是今年深圳典型的写字楼退租案例。
事实上，遭遇退租的不止平安金融中心。2018年第四季度以来，诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退，深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。
12月27日，太平戴维斯发布深圳房地产市场2018年回顾及2019年展望报告，并透露了上述信息。
“平安金融中心退租的这10层，此前由包租公司作为二房东拿下，这种包租公司通常都是一些资产管理公司，需要依靠出租率维持运营。然而，因整体经济情况影响，10层楼的出租率下降，导致该大包租公司资金链紧张，只能选择退租。”太平戴维斯相关负责人告诉经观地产。
按照该负责人提供的数据，平安金融中心对外的租金大概400-450元/平方米/月，上述包租公司的租金成本达到350元/平方米/月。目前，整个平安金融中心的出租率维持在90％以上，但退租之前，上述被包租的10层楼出租率下降到50％以下。

---

孚惠行（深圳）房产顾问有限公司